河南高院：破产程序中以房抵债房屋占有人以实际居住主张权利，属于个别清偿

河南高院：案涉房产已属于破产重整公司的破产财产，房产占有人主张其为案涉房产的权利人，依法享有占有、使用、收益、处分的权利，破产重整公司无权要求解除案涉商品房买卖合同及让其腾退、返还案涉房产的意见，实质上是主张破产重整公司在破产程序外对其个别债权进行处分，不利于破产重整公司对其他债权人的公平受偿，有违《中华人民共和国企业破产法》第十六条的规定，本院不予支持。

阅读提示

破产重整程序中，以房抵债债权人以购房债权申报经确认为普通债权后，又以实际占有房屋并装修入住为有，主张系房产权利人，管理人能否主张解除合同，并要求腾退返还案涉房产？

案情简介

姚某雨申请再审请求，1.依法撤销二审判决，改判驳回某甲公司的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由某甲公司负担。事实和理由：（一）二审法院认定事实错误，适用法律错误。1.2014年8月18日，姚某雨购买某甲公司位于长葛市新区香格里拉**街**号楼**层**号房屋，并签订商品房买卖合同及补充协议书。因某甲公司未按约办理房产登记手续，姚某雨向长葛市人民法院提起诉讼，该院于2015年9月30日作出（2015）长民初字第01395号民事调解书确认姚某雨与某甲公司的商品房买卖合同真实有效，且姚某雨所购买的房屋已经交付并投入使用。某甲公司向姚某雨交付房屋时未告知姚某雨房屋已经被抵押，姚某雨对房屋已经被抵押的状态并不知情。2.涉案商品房买卖合同签订时姚某雨已经依约支付了价款，某甲公司已经向其交付房屋，其已经使用案涉房屋多年。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。卖方协助买方办理涉案房屋过户手续是商品房买卖合同的附属义务。姚某雨与某甲公司在民事调解书中明确，双方另行协商在建工程抵押问题，在解除抵押后，某甲公司及时给姚某雨办理商品房产权登记手续。据此双方的主合同义务已经履行完毕，本案不符合《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款的规定，某甲公司无权解除合同。3.某甲公司未履行协助办理商品房产权登记手续已经构成违约，其作为违约一方无权要求解除合同，更没有权利要求姚某雨腾空和返还涉案房屋。4.姚某雨与某甲公司之间商品房买卖合同履行过程中不存在合同约定解除和法定解除情形，某甲公司主张解除合同没有事实依据和法律依据。合同履行过程中姚某雨不存在违约行为，合同约定的解除事由没有发生；某甲公司交付房屋义务和姚某雨的付款义务已经依约履行，商品房买卖合同的目的已经实现，合同主要义务已经履行完毕；某甲公司的违约行为并不能导致合同目的无法实现。因此，某甲公司主张解除合同没有事实依据和法律依据。（二）虽然案涉房屋在买卖之前已设定抵押权，但依据《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定，并不影响某甲公司带押过户给姚某雨。本案为返还原物纠纷，主要审理涉案房屋是否应当返还，涉案房屋的抵押权如何实现与本案无关，也不是本案审理的要点，更不是解除涉案房屋买卖合同的依据。姚某雨基于商品房买卖合同合法占有使用涉案房屋，某甲公司无权要求其腾空并返还房屋。（三）《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》本意见所称类案，是指与待决案件在基本事实、争议焦点、法律适用问题等方面具有相似性，且已经人民法院裁判生效的案件。根据最高人民法院相关公报案例及《全国法院民商事审判工作会议纪要》的精神，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。人民法院在审理案件时，应当审查发出解除通知的一方是否享有约定或者法定的解除权来决定合同应否解除，不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限届满内未起诉这一事实就认定合同已经解除。本案中，某甲公司处于违约状态系违约方，依照上述会议纪要，违约方不享有单方解除合同的权利，其发出的通知不产生解除合同的效力，本案情形不适用《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定。且在某甲公司的管理人举证证明其在2021年5月20日向姚某雨送达《通知书》，通知姚某雨解除案涉合同并告知权利行使途径，但姚某雨未收到该通知，该通知对姚某雨不产生法律效力。。

某甲公司答辩称，（一）案涉房屋于2013年设立抵押登记，某甲公司与姚某雨签订的购房合同是双方的真实意思表示，但姚某雨以房抵账行为没有发生物的转移，仍属于购房款债权。（二）某甲公司因外部政策、市场因素以及内部经营管理因素，资金链断裂，进入破产重整程序，管理人对姚某雨的债权确认为普通债权，是依据破产法和基本事实，从公平清偿即对保护大多数债权人利益出发，依法独立作出的决定。（三）某乙公司的抵押债权依法受法律保护。在进入破产程序后，某甲公司提出了许多建设性和解方案，包括某乙公司也在价格上进行优惠，但无奈限于大环境制约，双方没有达成共识。某甲公司同姚某雨所签订购房合同约定的房价不高，本身就充分考虑了抵押的因素，大家都是有心理预期和公示的，姚某雨也应该积极主动同某乙公司对接，解决抵押权问题，尽快实现物权的转移。（四）案涉商品房买卖合同中双方合同义务并没有完全履行完毕，管理人依照破产法的规定解除商品房买卖合同，符合破产法的规定，请求人民法院依法判决。

相关法律法规、司法解释

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

《中华人民共和国企业破产法》

第十六条 人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。第十八条 人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。

管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》

第三十四条 买卖合同双方当事人在合同中约定标的物所有权保留，在标的物所有权未依法转移给买受人前，一方当事人破产的，该买卖合同属于双方均未履行完毕的合同，管理人有权依据企业破产法第十八条的规定决定解除或者继续履行合同。

裁判观点

河南省高院经审查认为，根据原审查明的事实，某甲公司与姚某雨签订案涉商品房买卖合同之前，案涉房产已经办理了抵押登记。直至某甲公司破产重整，姚某雨未支付完毕全部购房款，某甲公司也未给姚某雨办理房屋产权登记，案涉商品房买卖合同属于尚未履行完毕的合同，符合《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定的情形，管理人有权解除合同。原审据此认定案涉合同解除，姚某雨腾空并返还某甲公司案涉房产并无不当。同时，某甲公司破产重整期间，姚某雨、某乙公司作为某甲公司的债权人均向某甲公司破产管理人申报了债权，经核查登记并经河南省长葛市人民法院作出生效裁定确认，姚某雨就案涉房屋买卖合同所涉债权被确认为普通债权，某乙公司就案涉房屋所涉债权被确认为有财产担保的债权。据此，案涉房产已属于某甲公司的破产财产，姚某雨主张其为案涉房产的权利人，依法享有占有、使用、收益、处分的权利，某甲公司无权要求解除案涉商品房买卖合同及让其腾退、返还案涉房产的意见，实质上是主张某甲公司在破产程序外对其个别债权进行处分，不利于某甲公司对其他债权人的公平受偿，有违《中华人民共和国企业破产法》第十六条的规定，本院不予支持。另，姚某雨的购房款债权可在破产程序中一并予以解决，案涉房产返回过程中，姚某雨对案涉房产的装修、添附部分，可另行与某甲公司协商解决。

案例来源

姚某雨与长葛市某某房地产有限公司返还原物纠纷再审审查民事裁定书

案号：（2024）豫民申2652号

裁判日期：2024年6月4日